来源：保利地产

8月27日，保利地产发布2013年半年报。报告显示，保利地产上半年累计销售636.44亿元，实现新开工面积854万方，各项经营指标均完成过半,不仅为全面落实年度任务打下了良好基础，也锁定了公司未来业绩的持续增长。

　　立于千亿之巅，保利地产依旧保持成长型企业定位不动摇，在保持销售业绩快速增长的同时，在城市布局与深化、融资渠道拓宽、商业布局发展上亮点频出，助力公司后千亿时代的快速前行。

战略领跑完善城市布局

　　截止2013年7月，保利地产新进驻城市数量已扩大至46城。而对于下半年，保利地产副总经理胡在新表示，将计划进驻三个以上的省会城市，并将侧重于西北城市，进一步完善已有城市布局。

　　自2002年保利地产开启全国化战略布局起，便始终锁定一二线城市，快速覆盖环渤海、珠三角、长三角、成渝经济区等经济发达区域。而与之同时起步的大部分房企，自2012年才开始投入“重返一二线城市”的热潮，并引发2013年一线城市土地市场“地王”季。业内人士分析，这源于三四线市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现，房价上涨动力稳定。

　　战略领跑使得保利地产在这轮“抢地”风波中表现得格外冷静。

　　2013年，保利地产积极把握一季度土地市场机遇，有针对性的加大拓展力度，上半年新拓展20个，新增容积率面积565万平方米，多位于一二线中心城市，土地价值突出；同时保利地产在拓展中综合发挥资源优势，项目多以底价获取，平均楼面成本仅2849元/平方米，既有效补充了具有成本优势的土地资源，又规避了二季度以来的土地价格高涨，使得保利地产在土地市场的棋盘上，落子更加从容。

　　“公司在现有城市布局基础上，始终深耕一二线城市，适度辐射三线城市，并有选择的进入资源优势明显的城市。这既进一步完善公司的区域战略布局，也能够择机逢低吸纳合适土地资源。”胡在新表示。

纵深发展城市群战略明显

　　在拓宽的同时，保利地产的城市版图也在进行纵深发展。今年年初，保利地产提出了“3+2战略”，即以北、上、广为核心，在环渤海、长三角、珠三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。保利地产管理层指出，企业发展到1000亿销售额的规模，注重均衡发展，不会过度依赖某个区域或某个销售节点。“‘3+2’城市群战略是一种带有预见性的策略，而保利地产的大本营——珠三角是城市群战略的实验田。”

　　公告显示，今年7月份保利地产在珠三角再添韶关、清远、湛江三座城市，已形成对珠三角重点城市的全面覆盖。

　　“城市群的带动效应是公司现阶段的关注重点之一，它或将成为保利地产未来业绩持续增长的基础。”胡在新表示。而珠三角的这块试验田也已经迎来了收获期。今年1-6月，保利地产广东区域销售额已经突破200亿元，直追去年全年281亿的销售业绩。

　　在珠三角之外，保利地产在上半年加大了对成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域的土地储备，并对北京、广州、重庆、佛山等核心城市土地储备进行了补充。“必须着力保持核心城市或者核心区域的持续发展能力”，胡在新表示。

放眼全球持续扩大融资

　　8月6日的公告显示，保利地产通过其全资子公司恒利置业旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，这意味着保利地产正式开启国际资本资本运作的新篇章。

　　国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别给予公司"BBB+"、"Baa2"、"BBB+"主体信用评级，评级展望为稳定。保利地产首次评级即获得中国上市房企的最高信用评级，代表保利地产的财务稳健性、持续发展潜力和综合竞争力得到行业和国际市场的高度认可，也进一步加速了保利地产资本运作的国际化进程。

　　在国内经济增长压力加大，货币资金趋紧短期内无法获得显著改善的大背景下，下半年中国房地产行业的融资可能再次吃紧。保利地产在这个关键时点打通国际资本运作通道，形成了国内国外两大融资平台，无疑进一步提升了保利地产的传统融资优势。同时，在现阶段，国际债券融资具有一定的成本优势，可以进一步降低融资成本，优化债务结构。

　　同时，保利地产的海外资本运作也是积极响应国资委对央企“走出去”的战略要求，是企业发展的机遇和方向。保利地产董事会秘书黄海表示，“这是一种优中取优的融资手段。借助此次‘出海’，我们将进一步加大境外项目的并购力度。”显然，在房企国际化的大潮中，保利地产依旧保持了那份沉着和自信，按部就班的落实自身各项战略导向。

　　保利地产旗下的信保基金始于2010年，不到三年时间，目前资金管理超过170亿元，稳居中国市场人民币房地产基金的榜首，无疑将成为公司未来突出的盈利增长点。

　　在房地产行业毛利率普遍下降的大背景下，保利地产成熟的开发实力、高效的执行力和突出的财务成本优势已经成效显著。“本次报告期内，部分2011年下半年受调控影响较明显的项目集中结转，使得毛利率有所下滑。”黄海分析指出，但他同时表示，虽然行业毛利率整体的下行趋势难以改变，但相信保利地产有能力在这个进程中做的更好。从全年来看，公司毛利率仍将基本稳定，依然保持在行业较高水平。

商住并举 商业地产销售贡献超10%

　　据保利地产半年报显示，上半年销售业绩中，商业地产销售占比11.5%，双轮驱动战略成果明显。

　　“在以刚需及首次改善型住宅产品为主的前提下，保利地产坚持主动获取中心城市、稀缺土地资源的可售商业资源，并自持了一部分优质的商业地产项目。”胡在新指出，保利地产早在十年就开始有意识的进入商业地产领域，并在2006年以后主动获取优质商业资源。对于商业之轮前行轨迹的把握，胡在新说，“商业地产对资本要求较高，我们在自持和出售之间寻求到了适合公司发展的平衡点。”

　　今年上半年，保利地产商业地产累计销售73.5亿元，其中位于佛山的保利东湾综合体项目年内累计销售过20亿元。今年下半年，位于北京大望京的保利国际广场、上海黄浦江的保利国际中心、广州珠江新城克洛维项目、长沙国际广场项目、天津大都会项目、佛山东湾项目等还将形成总计120亿以上的可售货量。

　　相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。作为成长型企业，保利地产在资金充分利用了资本创新、金融创新等方式，根据业务的规模进行合适的商业地产投资配比。目前，保利地产自持的商用物业，已经囊括会展、购物中心、星级酒店、高端写字楼等多个类型，为营业收入提供了稳定、多样化的来源，而这一商业地产的版图还在不断扩大中。

　　8月19日，阳江保利皇冠假日酒店盛大开业，结束了阳江没有五星级酒店的历史，也成为保利地产旗下第三家五星级酒店。保利地产自持的购物中心也在持续升级，从试水迈向成熟化样本。以佛山保利水城为例，其招商率稳定在98%，开业率稳定在96%，新签约商户租金同比增长20%。主力店永旺超市的营业额在华南区域排名第五位。会展方面，保利会展公司在操盘国际知名的锦汉家居礼品展、国际灯光用品展之外，于今年筹办智能家居用品展，与保利地产主营业务进一步结合，形成业内有影响力的全新展会。

提前锁定业绩增长 1200亿销售可期

　　对于未来发展，保利地产仍然充满信心。报告期内1143亿元的预收账款锁定了下年度的业绩增长。而从销售表现来看，保利地产去年获取的项目将在今年三、四季度陆续入市，形成充分可售货量保障全年1200亿销售业绩的达成。

　　相关分析认为，按照保利地产2013年上半年所实现的项目销售均价11324元/平推算，今年以来所获得的土地储备都具备较好利润率，并且土地补货有序，区域分布平衡，有利于今后货量的平衡入市。

　　从新推项目比例来看，保利地产今年下半局将超越上半年的业绩。“和2012年相比，货量推出的周期更加均衡，降低了对传统销售旺季的依赖度”，保利地产管理层表示。

　　从新推项目比例来看，保利地产今年下半局仍将持续发力。在下半年新推项目中，不乏上海黄浦江项目、北外滩项目、北京蓟门桥项目、长沙滨江新城，青岛双峰项目、长春汽车公园，南昌青山湖等核心城市核心区位项目。这些资源稀缺型项目也必将成为保利地产下半年销售业绩的重要支撑。