来源: 时代周报(广州) 

    失去央企光环的远洋地产控股有限公司（03377.HK,以下简称“远洋地产”）曾历经地王压顶、人事动荡、销售遇阻、资金紧张等转型阵痛，远洋地产总裁李明在去年曾坦言，远洋最困难时期已过去，但显然，远洋地产最好的年代却没有来临。

    远洋地产2013年半年报显示，远洋地产上半年实现协议销售额约178亿元，同比上升29.5%，完成全年目标的51%。毛利为人民币21.87亿，较去年同期增长6%；毛利率为24%，比去年同期下降6个百分点，而净利率只有9.9%。

    时代周报记者查阅了远洋地产历年年报，发现2010年远洋地产尚在央企集团军的时候，同期（截至2010年6月30日）协议销售额为83亿元人民币，但净利润为11.52亿元，净利率高达24%，但是到了2013年上半年，协议销售额增长至178.13亿元，但是净利润只有14.17亿元，净利润率直接降至9.9%。

     对此，远洋地产给时代周报记者的回复表示：随着土地价格的上升、建造成本的上升，售价上升缓慢，毛利率下降是一个行业的趋势。远洋今年上半年销售额、营业额、毛利、交付面积都取得了很好的增长，净资产收益率有所下降主要是因为资本增加速度远高于利润增长速度，我们预计今年各项指标还会保持稳定的趋势。

净利润率下降至9.9%

    一年前，在远洋地产发布2012年中期业绩报告4天后，花旗就发布研究报告称，其净利润率下降至10.6%，为大型内房企中最低。

    未曾料想到的是，尽管2012年下半年至今全国楼市涨势不断，房地产公司销售业绩一片飘红，远洋地产的销售额也随之水涨船高，但是净利润却只有9.9%，创下历史新低。

    “自从大股东易手之后，远洋地产在财务、销售等方面的开销巨大，尤其是融资成本显著上升，加上此前的几个地王项目积压了大量资金，净利润下滑是意料中的事情。”一位不愿具名的券商对时代周报记者表示。

    远洋地产前身为中远房地产，成立于1993年，初期是由中远集团全资拥有的。2002年，中远集团与中化集团重组中远房地产，双方各持50%股权，远洋地产也于2007年在香港上市。2010年国资委宣布78家央企退出房地产业务，远洋地产成为其中之一。

    2010年12月16日，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售，至此，中远集团正式退出远洋地产。但是中远集团整体退出远洋地产业务后，先后有中化集团、中国人寿(601628,股吧)、南丰控股入主远洋地产，成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺，一度让远洋的股权结构难以稳定，进而造成管理的混乱。

    时代周报记者查阅中报看到，远洋地产的协议销售额，从2010年6月30日到2013年6月30日，4年时间暴涨了95.1亿元，但是净利润却几乎没什么变化，这四年的数字分别为11.52亿元、10.96亿元、12.06亿元和14.17亿元，与之对应的是净利润率的连年下滑，从24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。

    而同期，远洋曾经的央企小伙伴华润置地2013年中期业绩报告显示，今年上半年实现净利润约43.84亿港元，净利润率亦有所下降，但是也有27.8%；另一家央企背景的中海地产上半年获得营业收入为329.2亿港元，净利润达到110.3亿港元，净利润率高达33.5%。

    远洋地产9.9%的净利润率也远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%。

另外，齐鲁证券的分析文章指出，（2013年）利润率进入底部区域，2013年上半年上市房企结算毛利率为36.27%，比去年同期降3个百分点,但是远洋地产的毛利率只有24%，依然低于行业平均12个百分点。

    对此，远洋地产对本报表示：开发公司的毛利率普遍下降，这是一个行业的趋势，毛利率下降，主要是因为我们今年上半年用于结转的收入都是在2011年、2012年上半年市场最低谷销售低毛利率的项目，主要是结转的原因，所以毛利率比较低，但是，随着市场的回暖，在今年下半年和明年上半年，销售毛利率还是会有所恢复。

    花旗此前曾预计，远洋地产在2012-2014财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

    或许是此前的地王项目让远洋地产吃了大亏，近一年来远洋地产在土地市场可谓慎之又慎，今年上半年，远洋地产仅以每平方米人民币1700元的购买成本，在天津武清购入一宗土地，去年全年，远洋地产也仅新增三幅土地。

    “远洋地产成立20年，管理层在公司平均工作10年，大都经历过两次金融危机。经历过行业的起起落落，经验告诉我们，必须谨慎地坚持投资标准，必须坚持把资源配备给有能力本地化的团队。”当时代周报记者问及为何远洋在土地市场如此谨慎时，远洋地产如此表示。

    远洋地产还表示，远洋地产本身也在做一些并购和其他的模式，今年，远洋地产的土地储备策略是沿海沿江，将重点考虑在北京、深圳、沈阳、武汉等一线城市和重点的二线城市增加土地储备，而已经进入的三四线城市，公司要保持可持续发展来配置土地资源。此外，集团还将逐步增加经营性物业优质土地储备，为中长期业务结构平衡做好准备。

身陷质量门纠纷

    然而，不时出现的质量问题却使得远洋地产疲于应付，也使得其品牌美誉度大大受损。

   “当时销售说得房率在80%左右，还会赠送10%的空间，但交房时我们一量，顶多只有70%得，我们跑这么远的地方买房子，就是想住得舒服些，没想到（远洋）这样的大牌企业也不可靠。”大连远洋时代城一名张姓业主气愤地告诉时代周报记者。

    由于得房率远低于当初售楼处所宣传的数字，加上房内墙角渗水、瓷砖破碎等质量问题，从今年5月份一期交房至今，大连远洋时代城的业主多次在售楼处门前聚集，并拉出写着“抵制远洋虚假宣传，维护业主合法权益”的横幅抗议。

    最近一段时间，远洋地产不断陷入类似的纠纷。

    9月13日，据辽宁法制报曝光：远洋和平府一位于姓业主，入住两年来却一直不能使用电话，也不能上网，连通不了电话线和网线的原因竟然是该楼的分线盒安装在了2楼业主的家里，开发商和承包商互相推诿，一个这样简单的问题，至今也没有得到解决。

    9月1日，镇江远洋地产近百名购房者集体拒收，现场一度失控，在卫生间窗户内开、卫生间地面坡度不够易形成积水、地下室漏水以及绿化不足等诸多问题没有得到明确说法之后，业主们打出“请远洋领导出来解决我们的问题”的横幅。

    有媒体分析认为，远洋地产选用内开窗的主要原因是为了降低成本。因为从安全角度考虑，外开窗对材质和工艺的要求较高，假如选用移窗，其造价将更高。对内开窗的设计不是设计人员的疏忽，应该是开发商故意为之。

    对此问题，远洋地产否认了因降低成本导致降低质量的说法，远洋地产表示：降低成本不等于降低质量，现在远洋地产降低的产品定位，是指降低新产品的定位；但无论哪种定位的产品，品质都是第一位的。

    远洋地产认为，造成房屋质量参差不齐的原因既包括开发商在管理层或者投资层面的因素，同时也包括在目前的发展阶段中建筑市场本身的合作资源存在一定的瑕疵。同时，房地产行业也存在着一个发展过程，对于客户的需求和使用功能环节，在开发商设计和产品营造的阶段，实际上跟客户吻合点也在逐渐地接近。只不过从产品配置标准上，大家会有些差异，产品定位会有些差异，但质量角度并没有差异，对于真实的投入来说，也没有特别明显的差异。

    对于如何解决这些纠纷，远洋地产表示：提升房屋质量监控，最重要监控不仅是开发商，还有我们所聘请的施工企业和相关的合作单位的监督，大家都要尽自己的职责，再辅以监督和管控，效果就会很好。但最重要还是企业自我约束性。同时发挥舆论监督，需要有一个正常的渠道，如客户的接待渠道和反馈渠道，如电话平台、网站等，我们会认真对待和核实，如果确实有问题，我们将进行整改。先有整改方案，先去整改，再解决，不能带着问题见客。

超前布局养老地产拖累业绩

    而且，太过超前地布局养老地产，也使得远洋地产深受拖累。

    远洋地产一度是北京房地产市场的霸主，自2004年开始，远洋地产在北京的市场占有率一直数一数二，但从2010年起，这一格局发生了变化。为了找到新的利润增长点，远洋地产一方面在全国布局，一方面在商业地产和养老地产上开始发力。

    8月22日，远洋地产成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。作为轻资产项目，远洋地产第一个养老项目—椿萱茂是远洋和美国合资开发，双方合作成立经营管理公司，股份50%对50%。

    李明曾对媒体表示，如果快的话，希望在未来一年到一年半时间，将这样的项目在北京复制5个以上。

    “目前万科、绿城、远洋等房企先后都涉足养老地产，与此同时，随着今年初首宗疗养性质用地的正式出让，预示着养老地产土地政策的开闸，养老地产就进一步细分了住宅市场、扩大了房地产消费需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者专访的时候曾表示。

    数据显示，全国范围内，比较大的开发商中，有20-30家房企已经进入养老地产领域。养老产业正在成为资本市场追逐的价值洼地，最先嗅到商机的地产公司充当了先行者的角色。

    “不过，目前养老地产还没有特别成功的案例，年回报率也比较低，对于先行者而言，风险和机遇并存。”前述不愿具名的券商对记者表示。

    不过，远洋地产显然对此很有信心：椿萱茂是北京市首家在别墅社区内嵌入三甲医院门诊部的老年公寓，同时，我们拥有来自美国的资深专业培训师 Aruna、 Fely，拥有 15 年日本、中国养老运营经验的高鹏先生作为院长，拥有来自全国三甲医院 （301、宣武医院）的资深护士长，拥有来自全国专业护理学校的养老护理员，拥有获得中央电视台《八方食圣》连续六次擂主的中华养生菜大师李铁钢，一切的一切，从“医、 食、住、行、护”多维度提供专业保障。

    至于如何盈利？远洋地产表示：一种是椿萱茂项目模式，是以半护理为特征的这么一种养老服务，规模是靠网点布局。还有一种是产权交易模式，这个还在计划中。养老地产远洋还刚刚起步，但是我们已经研究了三四年，做养老一定要做盈利的养老机构，因为如果不做盈利的养老机构，就没有办法提高效率，就没有办法提高它的质量。